回报率全国垫底，广州投资客要被赶尽杀绝?
衡量房价高低，我们经常会引用两个指标。
一是房价收入比，可以看出人们的家庭收入是否能够到城市的平均房价。
房价收入比越高，普通工薪阶层购房难度越大。
另一则是租金回报率，能通过城市的租金收益，来衡量房产的投资价值。
租金回报率越低，房价泡沫越大。
根据易居研究院的调查报告。
广州的房价收入比在全国位列第8，不仅低于其它一线城市北上深，还低于近年楼市大热的厦门和三亚。
图源：易居研究院
对于购房者而言，还算是个喜讯。
但同样是易居出品，另一份报告上的广州，看上去就没那么乐观了。
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按照国际上一般的租售比，3%-5%的租金回报率属于正常水平。
北上广深全军覆没，回报率均低于2%。
其中最惨淡的还属广州和深圳，租金收益率成为四大一线城市的吊车尾。
“差生”广州的成绩往下掉似乎是突然发生的事，毕竟至少在一季度的时候，他还以1.9%的回报率领跑一线城市。
图源：易居研究院
广州怎么了？
让我们试着从与租金回报率直接有关的两个因素——房价和租金来分析原因。
先看房价，6月广州全市均价34256元/㎡，环比还下跌了0.17%。
米宅制作，图源中国房价行情网
分母变小了，按理来说值应该变大，回报率应该上升。但显示出来的结果似乎不是这样。
只有一种可能——租金跌得更厉害了。
图源：中国房价行情网
广州是上半年全国租金跌幅最大的城市。
6月环比跌幅9.94%，同比跌幅7.69%，上半年环比跌幅13.83%。三项全部飘红。
正值毕业季，是毕业生都不愿意来广州，房子租不出去了吗？
不，广州和上海、北京一起，仍然是最受毕业生欢迎的城市之一。
供不应求的广州本应当处于卖方市场，定价权该被牢牢握在房东手里。
现在却“大权旁落”了，房东不幸成为案板上的任人宰割的鱼。
人为刀俎，谁为鱼肉
对于租金不受控制的回落，或许能从以下几个方面进行解读：
其一，工资与租金不匹配。
对于租房客而言，工资上涨时，可能不会换更大的房子居住。但在工资下降时，会立即产生换小房子的冲动。
而这个夏天，广州平均薪资8868元/㎡，成为了唯一一个没有月薪过万的一线城市。
图源：智联招聘
并且智联这份薪酬表还存在虚高的水分，平台发布的工资和实际工资不符已经成为求职期大家默认的“潜规则”。
为方便计算，我们姑且当它是真的。
广州6月平均租金57元/㎡，如果租个50㎡的房子，那么每月近3000元的租金就占了工资的三分之一。
为避免生活质量直线下降，租个小点的，便宜点的，也不是不能接受。
其二，广州租房面积小，合租多。
在人们的购房选择上，新盘和老破小一直胶着着，人们总是害怕顾此失彼。
但对于广州租房客而言，决定似乎好做得多。
广州租客对于小面积户型的容忍度似乎是全国最高的。
图源：贝壳找房
根据贝壳的租赁报告，广州整租房屋平均租赁面积43.1㎡，合租房屋平均租赁面积12.4㎡。均为全国最小。
这个“最小”还不是广州租客能接受的真正的“最小”。
他们能接受的最小面积，逼得人大常委会提出了一项《广州市房屋租赁管理规定（草案）》。
草案规定，出租屋人均使用面积不得少于5㎡，厨房阳台卫生间等空间不得供人居住。否则出租人将面临五千至三万元的罚款。
似乎只要有个能落脚的地方，就能够住人了。
其三，广州租金受地铁影响小。
通勤时间是所有租客要考虑的第一因素，如果无法负担距离公司最近的房屋租金，他们至少也会挑选离地铁线最近的房屋。
地铁盘也因此成为房东们投资的热点。
但研究表明，广州租金受地铁距离影响变化是一线城市中最不明显的。
北上广深的地铁与租金相关系数分别是-0.13，-0.17，-0.12，-0.13，又是广州最小。
图源：21世纪经济报道
广州因为地铁线密集，地铁附近的老破小又多，房屋租金受地铁距离影响变化最平缓。
图源：21世纪经济报道
这么看来，当初投资在地铁盘上的钱，房东根本捞不回来。
分析完原因，兴许有人会问，投资回报率这么低，广州房价真的值它现在这个价吗？
对于自住而言，我能给出肯定的答复，一定是值的。
但是对于投资客，市场就不那么乐观了。
分析回报率低的原因，能看出主要是租客对居住环境的容忍度，早就了广州一跌再跌的租金。
租客的真实消费需求被一再压制。
他们需要一个契机释放出来，或许是借着工资涨势，又或许是依靠旧改全面推进的潮流。
而在此之前，他们和房东一样，都是案板上待宰的鱼肉。
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